На днях в редакцию ИНТЕРа обратилась инициативная группа жителей трех домов по ул. Советской. В 1963 году они создали жилищно-строительный кооператив (ЖСК) «Связист» и за свои средства начали возводить себе жилище. В каждом из домов – №№ 49, 49а и 51 – находилось по подвалу.
Со временем все члены ЖСК внесли последние взносы за квартиры и оформили их в собственность. Подвалы принадлежали в долях всем членам кооператива. Позже один из них был продан по решению общего собрания. Два других сдавались в аренду. Теперь же руководство кооператива решило избавиться еще от одного – в доме № 51. Однако не все члены «Связиста» с этим согласны. Не согласны они и с решением суда о ликвидации кооператива. Только вот узнали жильцы об этом решении лишь тогда, когда оно вступило в силу и оспорить его уже не было возможности.

Вразрез с законом

Собственно, в том, что ЖСК «Связист» приказал долго жить, есть доля «вины» и самих участников инициативной группы. Они посчитали, что Устав кооператива, принятый на смену старому в 2001 году нарушает их права. И обратились в Госжилинспекцию (ГЖИ) по Волгоградской области. Ее специалисты провели проверку и выяснили – в Уставе действительно допущено множество нарушений.
Одно из них – кооператив присвоил себе право распоряжаться общим имуществом при отсутствии на то решения собственников помещений. Другое – Уставом не определено количество членов ревизионной комиссии. Подобных нарушений было несколько, в связи с чем в Госжилинспекции решили – данный документ в целом не соответствует Жилищному кодексу России (ЖК РФ).
Руководству кооператива было выдано предписание по устранению недочетов. Его не исполнили. Второе предписание ждала та же участь. Не дождавшись реакции на свои предупреждения, Госжилинспекция решила обратиться в суд с требованием ликвидировать ЖСК «Связист». Тем более, что эта форма управления многоквартирными домами изжила себя.
«Фактически при внесении паевого взноса всеми членами кооператива он полностью утрачивает право на общее имущество и на принятие решений о его использовании, – уточняют в ГЖИ. – Указанные права переходят к собственникам и решения принимаются на общем собрании. Между тем такие собрания кооперативом давно не проводились».

С ценой не согласны

Суд, оценив доводы Госжилинспекции, пришел к выводу – деятельность кооператива ЖСК «Связист» нарушает требования закона, носящие неустранимый характер. Создается угроза нарушения прав граждан. А это является основанием для ликвидации ЖСК. Ликвидатором назначена председатель правления кооператива Жанетта Крючкова.
– Решение это было вынесено 11 мая этого года, – говорит член кооператива Светлана Крылова. – Но узнали мы о нем только в конце сентября. Ни о том, что Госжилинспекция обратилась в суд, ни о том, что было назначено судебное заседание Крючкова нам не сообщила. Поэтому присутствовать в зале суда и отстаивать свои интересы мы не могли.
– Мы полагаем, что Крючкова намеренно не исполняла предписания Госжилинспекции и не вносила изменения в Устав, – считает Нина Смолина. – И таким образом довела дело до ликвидации кооператива. Но возмущает нас не только этот факт – в настоящее время речь идет о продаже подвала в доме № 51. Мы не согласны ни с таким шагом, ни с ценой, за которую Крючкова предлагает реализовать наше имущество – почти 500 кв. м за 4 млн. руб. Получается, стоимость 1 кв. м составляет всего 8 тыс. руб.
– Мы обращались в одну из фирм, занимающихся оценкой стоимости именно подвальных помещений, и нас заверили, что цена одного квадратного метра такой недвижимости колеблется сегодня от 20 до 40 тыс. руб., – дополнила Светлана Крылова.

Семь раз отмерь

Решение пока не принято – на общем собрании, объявленном руководством ЖСК, не собралось достаточного количества членов кооператива. Было принято решение о проведении заочного. Тем временем 54 члена ЖСК «Связист» (всего их 103) обратились к председателю с заявлением, в котором сказано, что они запрещают продавать их общее имущество.
Юристы правового центра ИНТЕРа поясняют – само по себе такое обращение не имеет юридической силы. Члены кооператива, выступающие против продажи подвала, могут сами инициировать проведение общего собрания и принять решение о реализации принадлежащего им имущества или отказе от этой реализации.
Что касается ликвидации кооператива, то она была неизбежна – по решению общего собрания ЖСК может быть преобразован в ТСН (товарищество собственников недвижимости).
В свою очередь эксперт ИНТЕРа, заслуженный юрист России Владимир Кудрявцев предупреждает – не факт, что кооперативщики выиграют, если подвал не будет продан. В соответствии с российским законодательством до ликвидации кооператива средства, полученные от сдачи в аренду или реализации имущества, принадлежащего его членам, делятся между ними в долях. Если ЖСК будет преобразован в ТСН, подвал станет общим имуществом. И средства от той же арендной платы будут распределяться уже между всеми жильцами. Поэтому членам ЖСК «Связист» нужно хорошо взвесить свое решение и просчитать его последствия.

Комментарий в тему:

Владимир Кудрявцев: «В ситуацию с ЖСК «Связист» должны вмешаться правоохранительные ограны»

Изучив документы, предоставленные мне членами кооператива, я прихожу к выводу, что ситуация достаточно сложная. Остановлюсь на нескольких моментах

Первое – решением суда Центрального района от 11.05.2017 ЖСК «Связист» принудительно ликвидирован (ликвидатором определена Крючкова Ж. Н.). Однако 24.11.2017 почему-то проведено собрание членов ликвидированного ЖСК, причем из-за отсутствия кворума на нем принято решение о переносе собрания и последующего проведения его в заочной форме. Однако в п. 7.2.6. Устава ЖСК заочная форма не предусмотрена. Более того, по ст. 47.1 ЖК РФ заочная форма допустима (эта норма приостановлена до 01.01.2018), но и проводит ее не ЖСК, а сторонний администратор с использованием предусмотренной законом системы. У ЖСК нет договора на использование такой системы. Таким образом, хотя ликвидатор и вправе управлять делами кооператива, но в данном случае проводится это некомпетентно, а ведь речь идет о продаже имущества и решении других денежных вопросов.
Второе – между членами ЖСК, жителями домов и руководством ЖСК идет спор о законности и стоимости продажи подвала одного из домов. Возникает ряд вопросов. Во-первых, около половины жителей этих домов не являются членами ЖСК, но являются собственниками квартир и, следовательно, имеют отношение к общему имуществу многоквартирного дома. Однако их не учитывают при распределении прибыли от продажи упомянутого подвала. То есть, назрел вопрос о реорганизации системы управления в условиях, когда имеются и члены ЖСК и другие собственники жилья. Во-вторых, денежные потоки от сдачи в аренду ОИ в данных трех домах не урегулированы в соответствии с законом. Ликвидатор, продолжая называть себя председателем правления ЖСК, вынесла на названное выше собрание членов кооператива проект решения, по которому прибыль от продажи подвала распределяется между членами ЖСК в равных долях. Это неверно, так как, в соответствии с Гражданским кодексом России такая прибыль распределяется пропорционально закрепленным за собственниками долям (к тому же, напомню, в этих домах не учтены собственники жилья, не входящие в ЖСК). На мой взгляд, при таком положении дел в ситуацию с ЖСК «Связист» должны вмешаться правоохранительные органы.

P. S.: редакция ИНТЕРа обратится с запросом по ситуации в ЖСК «Связист» в надзорные и правоохранительные органы.

Галина Гунькина

Фото автора

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Одноклассники

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here