Квартиры в Волгограде — отдельная тема. Здесь огромный выбор — от элитных в суперновостройках до вполне себе демократичных хрущевок в домах, построенных полвека назад. От 1,7 до 2,5 млн руб. — таковы цены на двухкомнатные хрущевки в Ворошиловском и Советском районе Волгограда. В Волжском недвижимость такого рода обойдется чуть дешевле — цена стартует с 1,4 млн руб. Квартиры стандартные: площадь до 45 кв.м., комнаты раздельные, немаленький коридор, удобная планировка, балкон.
Такие квартиры в Волгограде — одни из самых востребованных на региональном рынке недвижимости. Но эксперты не советуют покупать жилье в пятиэтажках. ИНТЕР разбирался, почему.
Дома вроде еще крепкие, пусть и не новостройки, зато расположены в самых удобных местах с развитой инфраструктурой. Но покупатели, выкладывая миллионы рублей за желанные квадратные метры в хрущевке, и не догадываются, что покупают недвижимость, которую, по-хорошему, надо попросту сносить.
Подчеркнем — мы ведем речь не о ветхом и аварийном жилье, всякого рода двухэтажках и бараках, от которых, впрочем, в нашем регионе еще далеко не избавились. Нет, речь идет о многоэтажном жилом фонде, возведенном в России в 60-х гг. прошлого века. По словам многих специалистов, подобные строения — это бомба замедленного действия. Не случайно в Москве значительная часть пятиэтажек уже снесена, а остальные решили снести в ближайшем будущем А что же у нас? Что представляют из себя хрущевки и что ждет их обитателей?
Квартиры в Волгограде: из пятиэтажек на выход
Средний срок эксплуатации объекта капитального строительства около 100 лет. Но в определенный период развития нашей страны было принято решение о массовом возведении так называемого сборного многоэтажного жилья. Люди старшего поколения помнят этот массовый исход из коммуналок, помнят, каким счастьем были для них отдельные квартиры с 4-метровыми кухнями и смежными санузлами.
— На тот момент такие действия были оправданы, — комментирует ИНТЕРу ситуацию Валентин Бабалич, профессор кафедры строительных конструкций, оснований и надежности сооружений института строительства и архитектуры Волгоградского государственного технического университета. — Страна находилась в разрухе после войны, людей надо было выселять из подвалов, бараков. Тогда и было принято соответствующее решение. Это стало шагом вперед. За короткий период жилищную проблему в какой-то мере удалось решить.
— Но у сборного строительства есть ахилессова пята — места соединения сборных конструкций, — отмечает Валентин Степанович. — Так что срок прочности у таких строений закладывался в районе 50 лет, но ведь многое зависит и от условий эксплуатации.
И даже если учесть, что эксплуатация таких строений осуществлялась с учетом всех необходимых требований, их предел прочности практически исчерпал себя в нулевые-десятые годы 21 века.
Что дальше? Как выяснилось, каждый город России, да и постсоветского пространства (ведь пятиэтажки строились по всему СССР. — авт.) решает эту проблему самостоятельно. Во многих крупных городах — Омске, Новосибирске — были приняты программы восстановления пятиэтажек.
В Москве, как мы указывали выше, приняли другое решение, кардинальное, но дорогостоящее решение — сносить. Программа расселения из подобных МКД там растянулась на 20 лет, и вот наконец на горизонте забрезжил срок ее окончания. Так, на 18 января 2017 года, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, в Москве было снесено 1644 дома площадью 6 млн кв. м., более 162 тысяч москвичей получили новые квартиры. По самым скромным расценкам, новая программа сноса и расселения хрущевок в столице обойдется в сумму большую, чем 700 млрд руб.А как у нас?
А что же Волгоградская область? Спрос на квартиры в Волгограде высокий. Пятиэтажки есть во всех крупных городах региона., больше всего их, конечно, в столице области.
— Еще в бытность мэра Юрия Чехова в нашем институте была разработана концепция обновления жилого фонда города, — вспоминает Валентин Бабалич. — На нее, конечно, требовались немалые стартовые затраты.
Кроме финансовых издержек, программа реконструкции и расселения старого жилья была обременена изрядной социальной нагрузкой. В таких домах, как правило, проживают пожилые люди, которым не то что в другой район, а в другой двор бывает проблематично перебраться. Квартиры в Волгограде становятся и социальной проблемой… Поэтому специалисты предлагали следующее.
— Например, неподалеку от двух пятиэтажек строится современная девятиэтажка, — рассказывает Валентин Степанович. — Мы переселяем туда людей из этих пятиэтажек, а их, в свою очередь, подвергаем глобальной реконструкции: надстраиваем, усиливаем узлы сопряжения. После завершения таких работ, можем обратно переселить людей в их старые квартиры, если на то будет желание. Можем оставить им жилье в девятиэтажке. Часть оставшихся квартир, используется в качестве маневренного жилого фонда городской администрации, часть — продается инвесторами для покрытия расходов.
Однако эти планы так и не были реализованы. В каком состоянии сейчас находятся волгоградские «хрущевки», мой собеседник сказать не может, так как специального обследования никем не проводилось. Однако очевидно, что за 20 лет оно лучше не стало.
— «Долгожительство» любого строения во многом обеспечивается системой эксплуатации, — акцентирует внимание эксперт. — Это как у человека: в каждого из нас закладывается срок жизни примерно в 100 лет, а далее многое зависит от поведения и привычек. Так и со зданиями. Оптимизма здесь я на самом деле не испытываю, потому что обсуждаемая нами проблема тесно связана и обусловлена другой проблемой жилищно-коммунального комплекса: низкой компетентностью очень многих работников, в том числе и управленческого персонала.
Исходя из всего вышесказанного, можно сказать что волгоградские пятиэтажки приближаются к «точке невозврата». Еще немного времени, и заниматься восстановлением, реконструкцией всех таких строений будет просто нецелесообразно. Меры надо предпринимать сейчас, и начать с того, что провести ревизию стыков всех сборно-панельных домов. И для тех, кого интересуют квартиры в Волгограде, есть повод хорошо подумать…
Осторожно, хрупкие дома
Кстати, показательный пример. Все помнят трагедию прошлой зимы, когда произошло обрушение подъезда жилого дома на улице Космонавтов. Впоследствии здание признали непригодным к дальнейшей эксплуатации, было решено разрушить его. Встал вопрос о способе разрушения. Самый простой — направленный взрыв. Однако комиссия, в состав которой входил и Валентин Бабалич, пришла к выводу, что взрывная волна может отразиться на состоянии соседних многоэтажек, которые возведены также из панелей, как и многострадальный дом. Самым слабым звеном опять же оказались места стыков. А ведь девятиэтажки на Космонавтов гораздо моложе пятиэтажных «хрущеб».
— Надо отдать должное властям, и лично губернатору Андрею Бочарову, — резюмирует эксперт. — Они пошли на то. чтобы дом был разобран, а не взорван, и чтобы не возникло никаких малейших рисков для соседних строений. На это выделили немалые дополнительные средства.
Оптимизму места нет
ИНТЕР пообщался на заданную тему и с одним из крупных застройщиков Волгограда, который среди прочих объектов возводит и жилые дома. Комментарий наш собеседник дал на условиях анонимности.
— В перспективе нас ждут техногенные катастрофы, — считает он. — Мы перешли черту, и ситуация с жилищным фондом в нашем городе лучше не становится, только хуже.
В свое время я много работал в Москве, когда городом руководил Юрий Лужков. Тогда у них как раз и стартовала программа по расселению из «хрущоб». Они не стали что-то ремонтировать, латать, а сразу приняли решение сносить подобное жилье. На месте пятиэтажек возводились современные дома, а панели от старых зданий дробились, материал направляли на строительство дорог.
Знаю, что аналогичная программа существовала и в Краснодаре. Там вообще весь центр перестроили. Я передавал пакет документов, где в том числе был описан и опыт Краснодара по комплексной застройке, подчиненным одного из предыдущих мэров города. Они, насколько мне известно, заинтересовались программой, даже ездили в Краснодар, чтобы обменяться опытом. Но потом все застопорилось.
Застройщики готовы принять участие в новой программе полномасштабной перестройки Волгограда. Но инициировать ее должны власти, слишком глобален этот проект, слишком велики вложения. Это с одной стороны. С другой — стоит напомнить, что с 1 января 2014 года жители многоквартирных домов, включая хрущевки, стали платить за капремонт. То есть деньги вносятся уже четвертый год подряд, копятся немалые суммы. В Москве объявили во всеуслышание: ремонтировать хрущевки нет никакого смысла, это будет абсолютно бессмысленное и неэффективное расходование средств. Так нужен ли капремонт? И, возможно, правильней будет и в нашей области сделать шаг в направлении будущего?
— Жаль, что в нашем регионе этот вопрос в последние года никак не поднимается и не обсуждается, — отметил в заключение наш эксперт-застройщик. — Хотя тот факт, что строительная сфера является своеобразным драйвером экономики, который тянет за собой еще порядка 6-7 других отраслей, известен всем. Так что, начав решать в регионе этот вопрос, можно достигнуть нескольких целей сразу: решить серьезную социальную проблему и дать стимул развитию промышленного производства, связанного со сферой строительства.
Когда у волгоградских властей, занятых глобальной подготовкой к ЧМ по футболу-2018, дойдут руки до хрущевок — это вопрос завис в воздухе. Также, как и будущее пятиэтажек и сотен тысяч проживающих в них.
Анастасия Франтасова
Фото minskdom.com
Читайте также Четыре волгоградских застройщика оказались в списке банкротов
Это касается только панельных хрущёвок?