Более 150 самовольно возведенных объектов насчитывается в Волгограде. Из них более полусотни — жилые дома. Это — прежде всего повод насторожиться потенциальным новоселам. Кроме того, Волгоград вошел в число регионов с самыми некачественными новостройками. Как не купить такую квартиру, о которой придется жалеть, разбирался ИНТЕР.
Самоволка
О том, как не стать жертвой недобросовестных застройщиков, ИНТЕР уже писал. Казалось бы, сбылось – вы въехали-таки в новую квартиру. Однако не факт, что беда не придет, откуда не ждали.
В конце 2016 года прокурор Волгограда Дмитрий Симанович в интервью ИНТЕРу назвал следующую цифру: в Волгограде выявлено 77 самовольно возведенных многоквартирных домов. По данным городского департамента по градостроительству и архитектуре, наиболее неблагоприятными в этом смысле являются Кировский, Дзержинский и Советский районы.
Схема такова – некий гражданин оформляет землю под индивидуальное строительство. И возводит на участке трехэтажный дом – закон это позволяет. Однако строение это неожиданно для властных структур и контролирующих органов оказывается не частным, а многоквартирным домом. И живет в нем застройщик не один, не с семьей или родственниками, а продает квартиры сторонним гражданам.
Как вообще становится возможным появление таких «самоволок» – отдельный вопрос. Городские власти оправдываются – на этапе рытья котлована, закладки фундамента и возведения нижних этажей сложно идентифицировать дом как многоквартирный.
Государственные структуры, проверяющие документы на приобретаемое жилье, на вопрос: как они давали «добро» на покупку сомнительных квартир, – и вовсе отмалчиваются.
В свою очередь прокурор Волгограда Дмитрий Симанович предполагает, что речь может идти о коррупционной составляющей в действиях ответственных должностных лиц.
Но это, повторимся, тема отдельной публикации.
Система опасности
В ряде случаев, когда «самострой» соответствует ряду требований (в частности, признан экспертизой безопасным для проживания) его удается легализовать. Однако везет не всем, польстившимся на низкую (как обычно бывает в таких случаях) стоимость квадратного метра.
– В минувшем, 2016 году судебные приставы-исполнители снесли один такой дом в Кировском районе Волгограда, – сообщила ИНТЕРу руководитель пресс-службы УФССП РФ по Волгоградской области Надежда Зотова. – Снос второго дома – в переулке Клубном – отложен до мая 2017 года. Всего в региональном управлении ФССП находится семь исполнительных производств о демонтаже самовольно возведенных многоквартирных домов.
Теоретически в такой ситуации люди могут потребовать с застройщика возврата своих денег.
Но практически получить их почти невозможно.
Да, суд, скорее всего, примет решение в пользу покупателей. Но чтобы это решение было исполнено, у застройщика как минимум должны быть средства. А он к тому времени может или стать банкротом, или оформить имеющееся у него имущество на родных и близких.
В итоге покупатели останутся и без жилья, и без денег.
Без бумажки – не жилец
Одна из основных причин, по которой суд вынес решение о сносе того же дома в переулке Клубном – нарушение правил противопожарной безопасности при строительстве.
Сталкиваются обитатели нелегальных новостроек и с другими проблемами. Например, излишняя нагрузка на инженерную инфраструктуру, не рассчитанную на многоквартирные дома, приводит к нерегулярной подаче воды. Кроме того, никто не гарантирует им конструктивную устойчивость объекта.
Но если с коммунальными проблемами еще можно смириться, то как быть с юридической стороной вопроса? Даже если дом легализован и сносить его не собираются, в ряде случаев покупатели так и не становятся собственниками жилья. И выясняется это значительно позже того, как они вручили свои «кровные» недобросовестному застройщику.
Зачастую по документам оказывается – люди приобрели не квартиру, а долю в общей собственности. А значит, их владельцы не могут продать свою квартиру, не получив согласие на это обладателей всех долей в общей собственности, то есть, всех соседей.
Еще одно серьезное неудобство – у таких жильцов отсутствуют лицевые счета. Плату за жилищно-коммунальные услуги собирает с них застройщик. При этом квитанций об оплате он, разумеется, не предоставляет, и подтвердить факт перечисления средств обитатели «самоволок» не имеют возможности.
Надо ли говорить, что проживающие в таких домах не не могут получить, например, жилищные субсидии, если они положены им по закону? А ведь подобное жилье чаще всего приобретают не самые богатые люди, используя при этом средства материнского капитала, ипотечное кредитование.
Исключением стал разв что многоквартирный жилой дом в элитном коттеджном поселке «Green Garden» в Дзержинском районе Волгограда. Здесь вместо индивидуального жилого дома был возведен двухэтажный таун-хаус с четырьмя отдельными входами.
В погоне за дешевизной
Представители мэрии и правоохранительных структур настаивают – граждане сами должны быть внимательны при покупке квартир. Прежде, чем погнаться за дешевизной, следует тщательно проверить всю необходимую документацию. И в первую очередь обратить внимание на назначение земельного участка. Если в этой графе прописано, что земля выделена под индивидуальное жилое строительство – откажитесь от приобретения, которое в будущем принесет вам массу проблем, какими бы «калачами» вас не заманивали.
Это тем более важно, что государственные органы не несут ответственности за самодеятельность застройщиков. И под программу обманутых дольщиков покупатели такого жилья не подпадают. То есть, на защиту в правовом поле покупатели квартир в «самоволках» в будущем особо рассчитывать не могут.
– Однозначно следует насторожиться, если многоквартирный дом расположен среди домов индивидуальной застройки, – советует прокурор Дмитрий Симанович. – Если вместо номера квартиры в документах фигурирует доля в праве собственности.
Напомним, в настоящее время на официальном сайте администрации Волгограда опубликован реестр незаконных объектов недвижимости. На сегодняшний день там зарегистрировано больше полутора сотен объектов, имеющих признаки самовольного строительства. Из них около пятидесяти – многоквартирные дома.
Потому что без воды
И, наконец, еще один подводный камень бурной реки строительного рынка. На него, в частности, налетел в 2015 году «корабль» собственников жилья в жилом комплексе с романтическим названием «Чайка». Здание-новостройка расположено по ул. 8-й Воздушной армии, 10а, в Дзержинском районе Волгограда.
Дом, как говорится в шутке советских времен, был сдан в срок, но с недоделками. Точнее – без подключения к ресурсам, водоснабжению и теплоснабжению. В результате, имея собственное жилье, большинство обитателей «Чайки» были вынуждены платить за съемное.
Промыкавшись последний месяц весны три месяца лета, люди начали митинговать. На улицу они вышли с плакатами: «Дайте воду. Умираем от жажды» и «Хочу воду. Не могу купаться».
Тем временем компания-застройщик, которая должна была заплатить за подключение к сетям водоснабжения и водоотведения больше 31 млн рублей, заявила о своей неплатежеспособности.
Спасла жильцов прокуратура Дзержинского района. Обратившись в суд, она потребовала начать подачу воды в многоквартирный дом. И 19 августа Центральный райсуд удовлетворил эти требования в полном объеме.
Холодную воду в дом подали в августе. Горячую – только в конце декабря.
С застройщиком поставщики разбираются в судах.
Мы самые-самые
В 2016 году Волгоградская область была названа в числе регионов с самыми некачественными новостройками. «Российская газета», ссылаясь на Фонд ЖКХ, сообщала – всего под проверки попали около четырех тысяч новостроек страны. Строительные недостатки были обнаружены в 990 новых многоквартирных домах, куда переехали россияне из аварийного жилья.
Поводом для большинства проверок стали жалобы новоселов.
ИНТЕР в свое время рассказывал историю урюпинских «переселенцев» из неблагоустроенной двухэтажки в центре города в «благоустроенную» высотку на его окраине. Стены в новостройке покрывались плесенью, из-под балконных дверей веяли сквозняки. В результате те, кто не успел переселиться, до сих пор воюют с администрацией столицы российской провинции, требуя предоставить нормальное жилье.
К проверкам качества вновь возведенного жилье кроме Фонда ЖКХ присоединились органы прокуратуры. Прокуроры сорока регионов внесли 259 представлений об устранении нарушений. Правоохранительными органами возбудили 29 уголовных дел на территории 17 регионов, в числе которых – Волгоградская область.
Подводя итоги, скажем – если и приобретать в нашей области жилье, то лучше все-таки в уже достроенных домах. И прежде чем подписать договор купли-продажи, вспомните наши советы – изучите как следует всю документацию, на основе которой возведено здание.
Галина Гунькина
Фото предоставлено А. Назаровым